近两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料和信息(xī)披露文件95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施(sh95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通ī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格(gé)走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是(shì)本(běn)金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目的(de)分派金额(é)包(bāo)含了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生(shēng)的(de)现金(jīn)净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的(de)高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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