5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别(bié)为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的(de)行(xíng)情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆中国哪里的莲子最好吃雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的(de)融(róng)资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏(hóng中国哪里的莲子最好吃)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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