文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年(nián)代在(zài)中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业(yè)化的(de)进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的(de)困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付(fù)款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民(mín)居(jū)住水平，中国内地(dì)城5k是多少钱，5k是多少钱人民币镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进(jìn)度付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工5k是多少钱，5k是多少钱人民币节(jié)奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成(chéng5k是多少钱，5k是多少钱人民币)定金保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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